Uusien asuntojen todellisen hinnan hahmottaminen asuntojen myynti-ilmoituksista on aiempaa vaikeampaa. Asunnot ovat kalliita ja rakennuttajat haluavat houkutella ostajia mahdollisimman edullisen näköisillä hinnoilla.
Helsingin Sanomat kävi läpi uusien asuntojen myynti-ilmoituksia. Näissä asunto vaikuttaa usein todellisuutta halvemmalta.
Asuntojen näennäistä myyntihintaa on laskettu kahdella tavalla: taloyhtiölainoilla ja vuokratonteilla. Taloyhtiön lainalla asunnon myyntihinta näyttää todellista halvemmalta ja osakkaan henkilökohtainen velka pienemmältä. Jossain vaiheessa taloyhtiön osuus yhtiön lainasta kuitenkin lankeaa osakkaan maksettavaksi ja taloyhtiön laina voi olla kalliimpaa kuin oma asuntolaina.
Toinen tapa painaa asunnon hintaa todellisuutta halvemmaksi on vuokratontille rakentaminen. Asunnon myyntihintaa on näin painettu alas, mutta asukkaat maksavat tonttivuokraa, joka voi nousta yllättävästikin.
Helsingin Sanomien selvityksessä myynti-ilmoitusten puutteita ilmeni sekä kiinteistövälittäjien että rakentajien ilmoituksissa. Esimerkiksi Espoossa 43 neliön asunnon myynti-ilmoituksessa 211 000 euron velaton hinta kattaa myyntihinnan ja osuuden yhtiölainasta, mutta ei vuokratontin lunastusosuutta.
Asunnon ostajan tulisikin huomioida ainakin seuraavat asiat myynti-ilmoituksissa:
Uudisasunnon todellinen hinta
Asuntojen hintoja vertaillessa ja omaa maksukykyä arvioitaessa kannattaa katsoa asunnon velatonta hintaa. Tosin velattomassa hinnassa ei ole huomioitu sitä, onko asunto omalla tontilla vai vuokratontilla.
Uusien asuntojen myynti-ilmoituksissa ilmoitetaan tavallisesti asunnon myyntihinta ja velaton hinta. Näiden erotus on asunnon osuus taloyhtiölainasta. Esimerkiksi jos velaton hinta on 242 000 euroa ja myyntihinta 73 000 euroa, osuus taloyhtiölainasta on 169 000 euroa. Tällöin yhtiölainan suuruus on 70 prosenttia.
Suuren yhtiölainan riskinä on, että jos joku osakas ei kykene maksamaan lainaansa, jää se kaikkien osakkeiden vastuulle.
Asunnon todellinen rahoitusvastike
Rahoitusvastike kertoo asunnon osuuden taloyhtiölainan lyhennyksistä. Yhtiölainoissa on tavallista, että ensimmäiset vuodet ovat lyhennysvapaita vuosia, joiden aikana taloyhtiölainasta maksetaan vain korkoja.
Rahoitusvastike ilmoitetaan myynti-ilmoituksissa näiden ensimmäisten vuosien mukaan. Näin asumiskulut saadaan näyttämään todellista pienemmiltä.
Lyhennysvapaiden vuosien loputtua astuu voimaan varsinainen rahoitusvastike, joka voi olla moninkertainen alkuvuosiin verrattuna. Jossain ilmoituksissa alennusvuosien jälkeinen rahoitusvastike on ilmoitettu lisätiedot-kohdassa, mutta kaikissa ei.
Jos varsinaista rahoitusvastiketta ei ole ilmoitettu myynti-ilmoituksissa, se täytyy etsiä rakentajan verkkosivuilta tai kysyä asunnon myyjältä.
Tiedot tontin omistuksesta ja vuokrasopimuksesta
Tiedot taloyhtiön tontin omistuksesta on usein puutteellisia, vaikka tieto siitä on ostajalle tärkeä. Vuokratontilla olevan talon osakkaat maksavat tontista joka kuukausi vuokraa ja tämä lisää asumisen kustannuksia.
Vuokratontin omistaa joko kunta tai tonttirahasto. Tontin omistaja on joskus merkitty myynti-ilmoituksiin, mutta ei läheskään aina. Omistajalla voi olla merkitystä siihen, miten tontin vuokra kehittyy.
Jossain myynti-ilmoituksissa mainitaan tontin olevan valinnainen vuokratontti. Tällöin asunnon ostajalla on oikeus lunastaa oma osuutensa vuokratontista itselleen eikä hänen tarvitse maksaa tonttivuokraa. Vuokratontin lunastushinta on usein merkitty myynti-ilmoitukseen, mutta ei aina. Kaikissa tonteissa tätä lunastusoikeutta ei edes ole.
Kun asunnon velattomaan hintaan lisätään tontin lunastusosuus, saa asunnon hinnan, jota voi vertailla omalla tontilla sijaitsevan asunnon velattomaan hintaan.
Asunnon ostajan on hyvä tutustua myös tonttien vuokrasopimuksiin, jotka ovat kirjavia. Tavallisesti vuokrankorotukset on sidottu elinkustannusindeksiin, mutta osassa sopimuksia on korotuspykäliä, jotka voivat nostaa tontin vuokraa enemmänkin.
Tietoja vuokratontin omistajasta tai vuokrasopimuksen ehdoista voi olla hankala löytää, sillä niitä ei aina ilmoiteta asunnon myyntiesitteissäkään.
Hoitovastikkeen suuruus
Uudiskohteissa rakennuttaja ilmoittaa hoitovastikearvion ja todellinen hoitovastike voi selvitä vasta myöhemmin. Uudiskohteissa onkin hyvä arvioida itse hoitovastikkeen realistisuutta esimerkiksi selvittämällä vastaavien kohteiden toteutuneita yhtiövastikkeita.
Myynti-ilmoituksessa ilmoitettu hoitovastike on siis lähtökohta, jota voidaan yhtiökokouksessa muuttaa. Kuluihin vaikuttavat yleinen kustannustason kehitys ja taloyhtiön hallituksen päätökset.
Hoitovastike voi sisältää tontin vuokran, mutta ei aina. Jossain myynti-ilmoituksissa tontin vuokra on ilmoitettu erikseen ja joskus tontin vuokraa ei ole ilmoitettu lainkaan.
Etua.fi kilpailuttaa asuntolainan puolestasi usean pankin kesken. Kilpailuta nykyinen tai uusi asuntolainasi tästä.
Lähde: Helsingin Sanomat
