On tasaerää, kiinteää tasaerää ja tasalyhennystä. Miten voi tietää, mikä ero asuntolainan lyhennystavoilla on ja mikä niistä sopii itselle? Lue tästä.
Korkojen nousu on saanut monet pohtimaan asuntolainan lyhennystapaa. On tasaerää, kiinteää tasaerää ja vielä tasalyhennystäkin. Kaiken huipuksi eri asuntolainan lyhennystavat on voitu eri pankeissa nimetä hieman eri tavoin. Miten voi tietää, mikä ero niillä on ja mikä niistä sopii itselle parhaiten?
Asuntolainan lyhennystavasta pitää tosiaan päättää, kun lainasta neuvotellaan. Koska suurin osa suomalaisten asuntolainoista on sidottu vaihtuviin korkoihin, lyhennystavalla on väliä ja sen valitsemiseen kannattaa käyttää vähän aikaa.
Miten hyvin kestän sitä, jos korko nousee ja sen myötä kuukausittaiset menoni kasvavat? Olisiko sittenkin parempi maksaa joka kuukausi pankille täsmälleen sama summa? Entä onko se tärkeää, että laina lyhenee jo heti laina-ajan alussa? Kuinka paljon laina-aika voi ylipäänsä venyä?
Näin asuntolainan eri lyhennystavat eroavat toisistaan:
1. Tasalyhennyksessä maksuerä muuttuu
Tasalyhennyksessä lyhennys pysyy nimensä mukaisesti samansuuruisena, ja korko lisätään lyhennyksen päälle. Tasalyhennyksessä laina-aika ei muutu.
Lainojen korot ovat aina asiakaskohtaisia. Näet yksilöllisen koron ja muut lainan ehdot, kuten todellisen vuosikoron, kk-erän ja laina-ajan, kun täytät lainahakemuksen. Hakemus on täysin ilmainen eikä sido sinua mihinkään. Valitse sinulle sopiva laina-aika 1-18 vuoden väliltä. Halutessasi voit maksaa lainan määräaikaa nopeammin takaisin. Tarjottava nimelliskorko voi vaihdella välillä 6 %–20 %, vuosittaiset lainakustannukset 0–150 €, summa 500–60 000 €. Esimerkki: 15 000 euron laina, nimelliskorko 6,99 %, todellinen vuosikorko 7,9 %. Laina-aika 10 vuotta, avausmaksu 0 €, tilinhoitomaksu 5 €/kk. Tällöin lainan kokonaiskulut ovat 21 490,80 €.
Kun korko nousee, kuukausittainen maksuerä kasvaa koron nousun verran, mutta laina-aika ei pitene. Ja vastaavasti kun korko laskee, kuukausittainen maksuerä pienenee, mutta laina-aika ei lyhene. Jos korkotaso pysyy samana, lainan korkomenot pienenevät sitä mukaa, kun laina lyhenee.
Tasalyhenteinen laina on usein edullisin tapa maksaa asuntolainaa, sillä siinä asiakas maksaa vähiten korkoa pankille. Mutta maksupaineet ovat kovemmat laina-ajan alussa.
2. Tasaerässä laina-aika muuttuu
Tasaerässä maksetaan koko ajan saman suuruista maksuerää. Maksuerä sisältää sekä lyhennyksen että koron. Kun korko nousee, laina-aika pitenee ja kun korko laskee, laina-aika lyhenee. Muutokset korossa eivät vaikuta maksuerän suuruuteen.
Koska laina-aika ei voi venyä ikuisuuksiin, pankki saattaa haluta lyödä laina-ajan lukkoon. Jos korko sitten muuttuu niin paljon, että maksuerä ei riitä lainan lyhentämiseen sovitussa ajassa, jäljellä oleva lainamäärä veloitetaan viimeisen maksuerän yhteydessä.
Kiinteä tasaerä tuo ennustettavuutta kuukausittaiseen lainanhoitoon, mutta laina-aika saattaa pidentyä. Tämä asuntolainan lyhennystapa voi sopia erityisesti nuoremmalle asuntovelalliselle, jolla on pitkä työura edessään.
3. Annuiteettilainassa laina-aika pysyy
Annuiteettilainassa kuukausittainen maksuerä sisältää sekä lyhennyksen että koron. Maksuerä muuttuu silloin, kun korko muuttuu. Laina-aika pysyy samana.
Kun korko nousee, maksuerä kasvaa ja kun korko laskee, maksuerä pienenee. Lyhennyksen osuus on alussa pieni, mutta se kasvaa, kun laina lyhenee ja korkojen osuus pienenee.
Annuiteettilyhennys voi sopia velalliselle, joka haluaa maksaa lainansa tietyssä määräajassa, esimerkiksi ennen eläkkeelle lähtöään.
Mikä on paras tapa lyhentää asuntolainaa?
Lyhennystavoista halvin on tasalyhennys, koska lyhennykset laina-ajan alussa ovat suurimmat. Muissa vaihtoehdoissa maksetaan enemmän korkoja, ja korkomenot pienenevät sitä mukaa, kun laina lyhenee.
Pankit muistuttavat, että lyhennystapa kannattaa valita sen perusteella, miten iso laina on ja minkälainen oma kuukausibudjetti on. Eli itselle sopiva asuntolainan lyhennystapa riippuu paitsi maksukyvystä myös mieltymyksistä.
Aktian johtaja Oscar Taimitarhan mielestä annuiteettilaina on useimmille laina-asiakkaille selkein. Siinä asiakas tietää, että laina tulee laina-aikana maksetuksi. “Tosin asiakkaan pitää varautua siihen, että kun korot nousevat, se vaikuttaa kuukausimenoihin”, hän sanoo.
Tasalyhennys taas on tehokas tapa lyhentää, mutta voi olla monelle asuntovelkaiselle raskas, koska korkomenot ovat alussa niin suuret. Taimitarhan mukaan tasalyhennys sopii erityisesti silloin, kun asuntolaina on tuloihin nähden kohtalaisen pieni eli maksukykyä löytyy.
Jos taas haluaa pitää lainanlyhennyksen samansuuruisena koko laina-ajan, kiinteä tasaerälaina voi olla sopiva valinta.
“Tärkeintä lyhennystavan valinnassa on se, että laina lyhenee. Tarkoitus kun on aina, että asiakas valitsee sellaisen lyhennystavan, että hän saa lainansa maksettua”, Taimitarha sanoo.
Vertaile lainoja ja säästä kuluissa
Etua.fi asiakkaana voit säästää jopa tuhansia euroja kilpailuttamalla asuntolainan tai kulutusluoton. Tee maksuton hakemus, et sitoudu mihinkään.
Laina-ajalla on rajansa
Säästöpankkikeskuksen johtaja Tero Kangas muistuttaa, että vaikka Suomessa asuntolainan enimmäislaina-aikaa ei ole määrätty laissa, käytännössä se on 25 vuotta.
Laina-aikaa ei kannata kannata loputtomiin venyttää. Kangas laskee, että jos lainaa on paljon ja laina-aikaa venytetään 15 vuodesta 20-25 vuoteen, kuukausittaisen lainanlyhennyksen määrä vähenee. Mutta jos laina-aikaa venytetään yli 25 vuoteen yhtä isoa hyötyä ei enää saa.
Todellisuudessa harvaa lainaa maksetaan laina-aikana kokonaan pois. Ihmisen elämässä ehtii 20 vuodessa tapahtua paljon: muutetaan yhteen, erotaan, vaihdetaan asuntoa, vaihdetaan maisemaa. Useimmat asuntolainat neuvotellaan matkan varrella uusiksi – ihan siitä riippumatta, mikä lyhennystapa alunperin valittiin.
On tärkeää muistaa, että asuntolainan lyhennystavan voi vaihtaa laina-aikana, jos oma tilanne muuttuu. Maksusuunnitelman muuttamisesta tulee kuitenkin jonkun verran kuluja, esimerkiksi Nordeassa ja OP:llä se maksaa noin 150 euroa.
Annuiteetti on suosituin, tasalyhennys halvin
Annuiteetti on edelleen ylivoimaisesti suosituin lyhennystapa Suomessa. Suomen Pankin mukaan noin 80 prosenttia kaikista uusista asuntolainoista oli annuiteettilainoja vuonna 2022. Monelle juuri laina-ajan pysyminen samana on syy valita muuttuva annuiteetti
Tasalyhennys olisi usein edullisin lyhennystapa. Viime vuosina kiinteä tasaerä on menettänyt suosiotaan, ja korkojen nousu on vaikuttanut velallisten käyttäytymiseen.
Korkosuojauksen otti noin viidennes kaikista uusista asuntovelallisista viime vuonna. Eniten korkosuojauksia ottivat viime vuonna annuiteettilyhennyksen valinneet. Heistä lähes kolmannes otti korkosuojauksen.
Asuntolainoissa suosituin viitekorko on 12 kk:n euribor, joskin kiinnostus 3 ja 6 kk:n euriboreihin on kasvanut.
Lyhennystapa kannattaa valita huolella ja huomioida oma taloudellinen tilanne ja tavoitteet. Pankilta voi pyytää laskelmia, mitä eri lyhennystavat tarkoittavat juuri omalla kohdalla. Ja riippumatta siitä, minkä lyhennystavan valitsee, niin yksi asia on varma: mitä nopeammin laina maksetaan takaisin, sitä halvemmaksi se tulee.
Etua.fi-asuntolainapalvelun avulla kilpailutat uuden asuntolainan tai tarkistat nykyisen asuntolainasi koron veloituksetta tästä.
Etua.fi on Finanssivalvonnan hyväksymä asuntoluottovälittäjä.
Lue myös: Mikä on paras viitekorko asuntolainaan
Teksti: Taru Taipale (täydennetty Kauppalehden 18.11.23 artikkelin tiedoilla asuntolainojen lyhennystavoista).
