Asuntolainan vakuuden avulla pankki varmistaa asuntolainan takaisinmaksua. Siksi asuntolainaan tarvitaan yleensä sekä omia säästöjä että vakuuksia. Vanhempien nimi paperissa ei kelpaa asuntolainan vakuudeksi, mutta vanhemmat voivat auttaa muulla tavoin. Asuntolainaan voi myös ostaa vakuuden.
Oman asunnon ostamiseen tarvitaan yleensä sekä omia säästöjä että pankkilainaa. Koska ostettavan asunnon arvosta vain noin 70-75 prosenttia kelpaa vakuudeksi asuntolainaa vastaan, pankki edellyttää myös lisää asuntolainan vakuuksia.
Käytännössä se tarkoittaa sitä, että jos ostettavan asunnon hinta eli vakuusarvo on 150 000, tästä vakuusarvoksi pankille kelpaa noin 100 000 euroa ja loppusosuudelle eli noin 50 000 eurolle pitää löytyä muita vakuuksia.
Miksi lisävakuuksia sitten tarvitaan? Ostettava asunto ei kelpaa kokonaisuudessaan lainan vakuudeksi siksi, että asunnon arvo saattaa myös laskea. Pankki haluaa varmistaa, että myös siinä tilanteessa lainan vakuudet riittävät.
Huoli on aiheellinen. Suomessa jo useimmilla paikkakunnilla asuntojen hinnat käytännössä laskevat.
Koska asp-lainaan saa ilmaisen valtiontakauksen, käytännössä asp-lainalla asunnon ostava ei tarvitse takauksen ja asunnon lisäksi lisävakuuksia. Jos asp-lainan lisäksi tarvitaan lisälainaa, lisälainalle pitää löytää vakuuksia.
Mistä asuntolainan vakuuksia sitten saa?
Vanhempien asunto tai kesämökki kelpaa asuntolainan vakuudeksi.
Yleensä asunnon vaihtajalla ei tule ongelmia kattaa vaadittavia vakuuksia – jos hän on lyhentänyt vanhaan asuntoon otettua lainaa. Tyypillisesti käy niin, että vanhasta asunnosta saatava summa riittää kattamaan vaadittavan 25-30 prosenttia uuden kodin hinnasta.
Jos sitä vastoin vakuudet jäävät vajaiksi, pitää löytää joko lisää säästöjä tai muita reaalivakuuksia.
Pankkeja valvovan Finanssivalvonnan mukaan hyväksyttäviä vakuuksia ovat:
● Ensisijainen asuntopantti eli ostettava asunto tai kiinteistö tai asumisoikeussopimuksen pääoma-arvo.
● Muut asuntopantit kuten kesämökki tai vanhempien velaton asunto.
● Muut reaalivakuudet, esimerkiksi osakkeet tai rahasto-osuudet.
● Saadut vierasvelkapantit.
Sitä vastoin henkilötakaus ei nykyään kelpaa asuntolainan vakuudeksi. Vanhemmat tai joku muu lähisukulainen voivat auttaa asunnon hankinnassa antamalla tarvittavan vakuuden omasta asunnostaan tai kesämökistä. Tämä onkin yleisin tapa käyttää vakuutta asuntolainassa.
Kaikilla ei kuitenkaan ole vanhempia, jotka voisivat auttaa.
Asuntolainan vakuutena maksullinen valtion tai pankin takaus
Asuntolainaan voi ostaa maksullisen valtiontakauksen, jos laina-aika on korkeintaan 25 vuotta. Takausta ei tarvitse hakea erikseen vaan se myönnetään pankissa asuntolainan myöntämisen yhteydessä.
Valtiontakauksen hinta eli niin sanottu takausmaksu on 2,5 prosenttia valtiontakauksen määrästä. Jos ostettava asunto maksaa siis 150 000 euroa ja siitä on 15 prosenttia omia säästöjä, tarvitaan vielä vähintään 10 prosentin eli 15 000 euron edestä vakuuksia. Jos sen hoitaa valtiontakauksella, sille tulee hintaa 375 euroa.
Valtiontakauksen lisäksi pankit tarjoavat muita maksullisia lainatakauksia. Esimerkiksi Nordean Oma Takaus riittää enimmillään 10 prosentin osuuteen ja ensiasunnon ostajilla 20 prosentin osuuteen ja sen hinta riippuu niin ikään siitä, minkä kokoista vakuutta ollaan ostamassa.
Danske Bank taas tarjoaa Garantian takausta, jonka hintaan vaikuttaa vakuuden suuruus sekä se, missä kohde sijaitsee.
Danske Bankin johtaja Sari Hammari muistuttaa, että aikaisemmin asuntolainamarkkinat Suomessa olivat varsin yhtenäiset eli lainaa sai samoilla ehdoilla kohteesta riippumatta. Nyt katsotaan paljon tarkemmin sitä, mistä asunto halutaan ostaa ja missä kunnossa taloyhtiö on.
“Jos asunto on hyvällä sijainnilla kasvukeskuksessa ja taloyhtiötä on hoidettu hyvin, sen vakuusarvo on kohdallaan. Silloin Garantian vakuus riittää. Mutta jos on vanha ja remontoitava kiinteistö haja-asutusalueella tai huonosti hoidettu taloyhtiö, silloin sen vakuusarvo on selvästi alempi”, Hammari muistuttaa.
Tyypillisesti Nordean ja Garantian takaukset maksavat joitakin satoja euroja.
Koska vaadittavat vakuudet riippuvat niin paljon kohteesta, omasta tilanteesta on aina syytä kysyä omasta pankista.
Vertaile lainoja ja säästä kuluissa
Etua.fi asiakkaana voit säästää jopa tuhansia euroja kilpailuttamalla asuntolainan tai kulutusluoton. Tee maksuton hakemus, et sitoudu mihinkään.
Etua.fi-asuntolainapalvelun avulla kilpailutat uuden asuntolainan tai tarkistat nykyisen asuntolainasi koron veloituksetta. Täytä hakemus tästä
Etua.fi on Finanssivalvonnan hyväksymä asuntoluottovälittäjä.
– Katso lisää asp-lainasta
– Isännöitsijäntodistus on tärkein paperi asuntokaupassa. Lue tästä neuvot, mitä isännöitsijäntodistuksesta pitää vähintään tarkistaa.
Teksti: Taru Taipale
